哈佛大学史考特:未来要进一步评估REITs风险和对投资者风险

原创 PC4f5X  2021-08-19 23:30 

5月22日消息,2021清华五道口全球金融论坛今日召开,会议主题为“新格局 新发展 新金融”。哈佛大学法学院国际金融系统学荣誉教授主委史考特(Hal Scott)发表演讲。   

史考特表示,REITs是一个投资工具,它主要是专注于房地产或者是房地产相关的资产。要想投资到REITs当中,投资者或者是持有REITs的份额,或者是持有REITs共同基金的或者是交易所挂牌基金的份额。

他指出未来要进一步评估REITs的风险和对投资者的风险,对所有的国家来说都要做到这一点。

以下为嘉宾发言全文:

非常感谢清华大学五道口金融学院邀请我参会。今天我将给大家介绍一下REITs在美国发展的状况。首先我会介绍一下美国有哪几种类型的REITs,以及在市场的表现如何,然后我会讲讲用REITs能带来哪些税务上的优惠,需要什么样的规则才能够适用REITs的税收待遇。最后简单给大家讲一讲全球金融危机和新冠疫情对于REITs市场带来的影响以及对未来发展的展望,我先做一个REITs的背景介绍。

REITs是一个投资工具,主要是专注于房地产或者是房地产相关的资产,要想投资到REITs当中的话,投资者或者是持有REITs的份额,或者是持有REITs共同基金或交易所挂牌基金的份额。美国有三种REITs的产品,是由不同的投资策略确定的,分别是股权REITs、按揭抵押REITs和混合型REITs。首先股权REITs它的标的资产是房地产资产的股权权益,然后抵押按揭REITs,它是一种债权,它的抵押是底层的房地产。比方说抵押按揭REITs它的基层资产可能是一个MBS(Mortgage-Backed Security),就是按揭做后备的资产的证券化。股权REITs是最常用的REITs,占到了美国REITs发行量的71%。它既可以是上市的,也可以是非上市的。上市REITs既可以有上市交易REITs,也有上市非交易REITs,它们的区别在于是否会在证券交易所进行交易。上市REITs在美国房地产市场当中的占比很大,到2020年11月份这两种REITs在一起的总资产量达到了3.5万亿美元,而且它们的标的资产是美国各地的51万6000个房地产项目。而公共REITs的投资者包括养老基金、机构投资者,也包括一些散户投资者,现在有1亿4500万美国人在上市交易的REITs和非交易的REITs的产品当中持有股份,而且我们会通过全国REITs协会来提供他们的数据。这种上市的REITs产品总的金额到2021年将达到1.2万亿美元,而美国的整个股市所有的上市公司的总市值,截至2020年12月31日是50.8万亿美元,美国的上市公司发行的未到期的公司债券是2万多亿美元。

我们看到有221支上市的REITs基金已经在美国证监会登记、在各个交易所交易,还有31个上市交易的REITs基金已经被纳入到了标普500指数当中了。对于非交易的上市REITs他们是不公开售卖的,而且对于美国的非上市REITs的总资产金额现在没有拿到数据。据估计,去年12月31日,美国非上市REITs标的资产相当于美国1万亿美元的房地产上市,而美国上市REITs的这一数字是2.5万亿美元,这也就意味着非上市REITs是占到了整个REITs市场的28%。我刚才也讲到了,我们看到在过去的25年当中,有15年上市的REITs的基金指数都跑赢了美国股市的大盘,而且它的25年和30年的收益率也跑赢了美国的标普500指数。

接下来,我来讲一讲持有REITs产品在美国会有什么样的税收待遇。按照美国国家国税局(IRS)的税务编码,REITs的分红是可以得到优惠的税收待遇的。因为REITs产品是要求年度分红的,这样的折扣能够使得REITs持有可以减少实体法人的应税收入,同时散户投资者也能享受税收上的优惠。REITs对于个人的分红,是分不同的情况来加以适用税率,比如是资本利得税还是其它的税率。为了能够获得这些税收上的优惠,投资者必须要满足一切的条件,必须要有一个或者一个以上的受托人来管理,而且不能够是金融机构或者是保险公司,必须要有超过100个以上的股东,所以要有一系列的所有权上的条件,也有分红上的要求。而且这个法人必须对于持有股份,有基于日历年的准确的记录,而且这家法人也要达到税务局RRS规定的投资分散化的要求,有75%的资产必须是房地产或者是政府发行的证券产品,投资标的组成要求非常严格,而且对于收入的来源也有一个被动收入的比例来源的要求,比如说30%必须来源于资产年限超过40年以上的房地产资产,这就是一些具体的要求。

我接下来讲一讲对于REITs的证券监管条例。REITs基金主要是由美国国家税务局(IRS)规定他们可以采取什么样的投资活动,对于发行证券的公司来说,REITs发行公司也要受制于美国证监会(SEC)的监管,要看他们的REITs是上市交易、上市非交易还是非上市REITs产品。对于上市交易的REITs来说,他们要在美国证监会(SEC)和全国证券交易所登记,比如说纽交所或者是纳斯达克登记,因为它会作为一个上市公司来被对待,这样的REITs他们要登记、披露、报告,就像其它的1933年和1934年美国《证券法》要求的披露要求一样,除了登记之外,他们还有报告的要求,上市交易的REITs必须要符合美国证监会(SEC)的信息披露的要求,特别是针对房地产公司的信息披露要求,他们也要遵循。比如说,一旦在美国证监会(SEC)登记的话,上市交易的REITs必须披露以下的信息,如:发行方此前在房地产行业的经验、所有的底层房地产的资产的状况、每一处房地产运营的数据及物业管理的数据等。除了这些法定要求披露的信息之外,上市交易的REITs也必须要满足交易所的上市条件,因为他们是被当作上市企业来对待的。如果上市交易的REITs在纽交所挂牌的话,必须要有至少六千万美元的股东权益,而且要有董事会,当中要有独立董事。对于上市非交易的REITs来说,他们不需要在证交所挂牌,但是也要在美国证监会(SEC)登记,也有同样的登记和报告要求,而且美国《证券法》也是适用于这些REITs的。但是,因为是非交易的,上市非交易的REITs不需要去遵循交易所的规则,比方说董事会当中大部分是独立董事等。非交易的上市REITs经常会推出一些针对投资者的份额赎回计划,他们会定期向其他投资者出售一些份额。REITs在赎回股份方面还有一些限制,在投资的时候,如果是投资开放型的REITs,SEC还是要保持一个审慎的原则。封闭型的REITs有一些金额的限制,还有一些私有的REITs,私有的REITs不用在SEC登记,这些REITs的发起也要遵循美国《证券法》,也需要满足证券公司的报告的原则和要求。信贷投资者如果是自然人,每一年都要满足:过去两年至少有1000美金的投资额,或者是满足拥有超过500万的资产的要求。

此外,REITs还必须符合美国1940年《投资公司法》的要求,任何REITs的发行人,如果他要去发行开放型的REITs或者是封闭型的REITs,如果他40%的投资都是在REITs上,他就是REITs投资人,权益型REITs要看他投资里多少是权益型的,抵押型的也看在投资组合里有多少是属于抵押型的投资。如果你做抵押型的投资达到一定的额度,也可以把你定义成抵押型的REITs投资的公司。还有混合型的REITs,里面有一些关于交易的限制和分公司的要求,大多数的抵押型的是要看投资人的资质,或是一些家庭所属的企业,他所做的投资里至少500万是投资在房地产上。如果发行人不是购买房地产,而是要去获取房地产的增值利益,50%的收益是来自于房地产资产的增值,这个也可以是符合混合型REITs投资人的要求。在大多数的实践里,REITs的投资都是一开始由这些投资公司所做的,他们要符合《投资公司法》的要求。

最后,我想讲一讲金融危机给REITs带来的影响,还有未来我们可以采取的行动。资产证券化在2008年受到了金融危机的影响,大家知道,REITs实际上是房地产的证券化,抵押型的REITs和权益型的REITs,里面有MBS。抵押型的REITs是以股份来去交易的,还有一部分是用债券。在疫情期间,美国的REITs是否受到了影响呢?实际上的确是受到了疫情的影响。开放型的REITs基金中,有23.5%的抵押型在2020年都受到了影响。衡量REITs的指数也显示,所有类型的REITs基金都受到了疫情的一定影响:2020年11月30号,零售行业的REITs下降了2.5%左右,开放型的REITs在疫情期间的收益是7.2%,在2019年这个数字是17%。2020年3月20号美国资本市场的危机带来一些流动性的风险,这也使得按揭型的REITs它的组合管理更加的困难,比如:对于取消受惠权的暂停,带来了更多的债务的预期,造成了进一步的下跌。由于资金有限,再加上资产的估值下降,使得抵押按揭型的REITs面临交易所的要求追加保证金的要求,让他们增加保证金。2020年3月下旬,美联储宣布开始收购GSE类型的这些债券,使得一部分上市的REITs的估值得到了稳定。但是,非上市的REITs一直到4月份才得到恢复,原因是美联储宣布在他们的资产购买计划当中,也包括那种高评级的非上市REITs产品。随着经济重新开放,随着疫情的过去,我们看到了REITs的净值也开始恢复了。

最后,我讲讲未来的展望,我们要进一步的评估REITs的风险和对于投资者的风险,对于所有的国家来讲都要做到这一点,因为REITs也需要自动的去报告应对气候变化给他们带来的风险和机遇。美国证监会可能会要求上市公司,包括上市的REITs在不久的将来要做应对气候变化方面的披露。从税务待遇方面我有两个建议,美国总统拜登决定投资于基础设施,其中也包括提升企业所得税率,从21%提升到28%,但是由于REITs不征收公司税,所以对于REITs的投资者来说这是一个好消息。美国总统拜登宣布了要投资两万亿美元到基础设施当中,这样的计划为基础设施的REITs带来了机会,虽然它的优先投资方向是直接的公共投资而不是私营企业的投资,但是仍然是有益处的。而拜登还要提出要投资1000亿美元投到高速互联网当中,这当中的投资会符合REITs的条件,比方说电信的基站,以及输配电站,还有其它的一些基础设施在这个基础设施计划当中。现在,美国国家税务局(IRS)仍然没有认为它是符合REITs的条件的,比方说电动汽车的充电站、换电站,现在有很大的一个疑问,就是这部分的基础设施有多大一部分、在达到什么样的条件时,美国国家税务局(IRS)才认定它是基础设施,才能享受基础设施的税收待遇。另外就是通胀对于REITs带来的影响,一般来说,在高通胀的条件中,REITs的净值会有好的上升。

感谢诸位的聆听,预祝本次论坛取得圆满成功。

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